Newsletter Real Estate & Tax - 2/2014 IT

Introduzione

Il Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 (di seguito il “Decreto”) – entrato in vigore il 13 settembre e convertito, con modifiche, in Legge 11 novembre 2014, n. 164 pubblicata in Gazzetta Ufficiale in pari data – ha introdotto varie disposizioni rilevanti per il settore immobiliare, inserite nel Capo V rubricato “Misure per il rilancio dell’edilizia”.

In particolare, l’art. 20, rubricato “Misure per il rilancio del settore immobiliare”, ha modificato la disciplina delle società d’investimento immobiliare quotate (SIIQ), intervenendo sia sui requisiti di accesso a tale regime sia sulla disciplina fiscale, al fine di agevolare l’utilizzo di tale veicolo d’investimento (introdotto con la Legge n. 296/2006, ma a oggi poco utilizzato).

Inoltre, gli artt. 18 (“Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo”), 19 (“Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione”), 21 (“Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione”) e 23 (“Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”) del Decreto hanno apportato modifiche alla disciplina delle locazioni e degli affitti.

Si osserva, infine, che le modifiche apportate alla versione orginaria dell’art. 20 del Decreto, in sede di conversione, non sono di rilevante entità. Per quanto riguarda invece gli articoli dal 18 al 23 sono state apportate, in sede di conversione, alcune modifiche che saranno descritte nella sezione 2. della News Letter, tra le quali si segnala sin d’ora l’innalzamento da € 150.000,00 ad Euro 250.000,00 del canone annuo minimo stabilito ai fini dell’individuazione delle “grandi” locazioni a uso non abitativo e l’esclusione da tale categoria delle locazioni aventi ad oggetto “locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale”.


1. MODIFICHE AL REGIME SIIQ


1.1 Modifiche ai requisiti SIIQ

1.1.1 Inapplicabilità della AIFMD

Innanzitutto, segnaliamo che, ai sensi dell’articolo 20 del Decreto, le SIIQ sono espressamente escluse dal campo di applicazione della Direttiva 2011/61/UE in materia di alternative investment fund managers (AIFMD), recepita in Italia con il Decreto Legislativo 4 marzo 2014, n. 44.
L’articolo 1, comma 119-ter, della Legge n. 296/2006, come modificato dall’articolo 20 del Decreto, infatti, dispone che le SIIQ non sono incluse nella definizione di Organismi di investimento collettivo del risparmio di cui al Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 ("Testo Unico della Finanza").


1.1.2 Requisiti partecipativi (Art. 1, commi 119, 119-bis della Legge n. 296/2006)

L’articolo 20 del Decreto modifica i requisiti partecipativi richiesti alle SIIQ affinché possano godere del regime agevolativo previsto dalla Legge n. 296/2006. In particolare, la soglia di partecipazione massima consentita a un singolo socio è aumentata dal 51% al 60% (dei diritti di voto e dei diritti di partecipazione agli utili).
Pertanto, la soglia massima di partecipazione in una SIIQ è ora allineata a quella presente negli altri Paesi europei con riferimento a strutture di investimento similari (per esempio, Francia e Germania).

Inoltre, l’articolo 20 del Decreto riduce la soglia del flottante dal 35% al 25%, in coerenza con le regole previste per le società quotate. Di conseguenza, in applicazione delle nuove disposizioni, il regime delle SIIQ ora richiede che il 25% delle azioni sia detenuto da soci che non possiedano più del 2% dei diritti di voto e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili.

In termini di tempistiche la nuova disciplina introduce un regime c.d. pre-SIIQ.

Infatti, il primo requisito (i.e. la soglia del 60%) può essere soddisfatto entro i due esercizi successivi a quello di esercizio dell’opzione per il regime delle SIIQ. Se il requisito risulta soddisfatto, le regole poste in relazione alle SIIQ sono applicabili a partire dall’inizio del periodo d’imposta in cui detto requisito partecipativo viene verificato.

Il secondo requisito (i.e. la soglia del 25%) può essere verificato entro il primo periodo di imposta per cui si è esercitata l’opzione per il regime delle SIIQ. In questo caso, il regime speciale posto per le SIIQ esplica i propri effetti dall’inizio di detto periodo.

Il regime fiscale delle SIIQ si applica temporaneamente finché i requisiti di cui prima non sono soddisfatti. Se i requisiti non sono soddisfatti nei tempi richiesti, le imposte sono dovute in via ordinaria entro il quarto periodo di imposta rispetto alla presentazione dell’opzione e per quanto già versato verrebbe riconosciuto un credito di imposta (i.e. “Entry tax”, imposta sostitutiva del 20% sui capital gains e imposte ipotecaria e catastale al 2%).

In base alle nuove disposizioni, i requisiti partecipativi possono essere superati in caso di operazioni societarie quali, ad esempio, l’aumento di capitale e le fusioni.


1.1.3 L’asset test (Art. 1, commi 121, 122 della Legge n. 296/2006)

Ai sensi dell’attuale regime SIIQ, almeno l’80% dell’attivo patrimoniale deve essere costituito:
?da immobili locati o
?da partecipazioni in altre SIIQ o SIINQ (società di investimento immobiliare non quotate).
Tale asset test è volto a dimostrare che l’attività principale della SIIQ è la locazione di immobili esercitata direttamente o indirettamente.

Ai sensi dell’articolo 20 del Decreto, l’asset test può essere soddisfatto anche prendendo in considerazione determinati fondi immobiliari “qualificati”.
Ai sensi del Decreto, tali fondi immobiliari “qualificati” sono esclusivamente i fondi immobiliari il cui patrimonio sia composto per almeno l’80% da immobili destinati alla locazione e/o da partecipazioni in veicoli di investimento immobiliari (SIIQ, SIINQ, fondi immobiliari).

É importante sottolineare che il c.d. grace period entro cui l’asset test deve essere soddisfatto è stato esteso dagli attuali due anni a tre anni. Pertanto, in applicazione delle nuove disposizioni, la non osservanza delle condizioni di prevalenza dell’asset test per tre esercizi consecutivi determina la definitiva cessazione del regime speciale con effetto dal secondo periodo d’imposta di mancato rispetto.


1.1.4 Il profit test (Art. 1, comma 121, 122 della Legge n. 296/2006)

Il secondo test che deve essere superato dalle SIIQ riguarda la prevalenza dei redditi derivanti dall’attività di locazione. Attualmente, almeno l’80% dei ricavi deve derivare:
?dall’attività di locazione immobiliare;
?dai dividendi formati con utili derivanti dall’attività di locazione immobiliare svolta dalle SIIQ o SIINQ in cui partecipa la SIIQ stessa.
Coerentemente con la modifica apportata all’asset test, l’articolo 20 del Decreto include nel profit test anche i ricavi derivanti dalle partecipazioni detenute nei fondi immobiliari aventi le caratteristiche indicate nel paragrafo precedente.

Inoltre, in applicazione delle nuove norme, il profit test può essere superato anche tenendo in considerazione le plusvalenze realizzate in caso di alienazione degli immobili destinati alla locazione. Invece, prima di tali modifiche, solo i redditi derivanti dalla attività di locazione e la percezione dei dividendi da essa derivanti erano rilevanti ai fini del profit test (Art. 6, comma 3, D.M. 7 settembre 2007, n. 174).

Similmente a quanto previsto per l’asset test, l’articolo 20 del Decreto estende il grace period entro il quale il test deve essere soddisfatto. Di conseguenza, in applicazione delle nuove disposizioni, la non osservanza delle condizioni di prevalenza del profit test per tre esercizi consecutivi determina la definitiva cessazione del regime speciale con effetto dal secondo periodo d’imposta di mancato rispetto.


1.1.5 Obblighi di distribuzione (Art. 1, comma 123, 123-bis della Legge n. 296/2006)

Il regime speciale posto per le SIIQ pone in capo alle stesse l’obbligo di distribuzione ai soci di una percentuale fissa, determinata dalla legge, dell’utile netto derivante dall’attività di locazione immobiliare.

L’articolo 20 del Decreto riduce l’ammontare degli utili da distribuire tendendo in considerazione che, nel calcolo dell’utile netto, le SIIQ italiane, non sono autorizzate a dedurre i costi di ammortamento sugli immobili locati in applicazione dei principi contabili IFRS. Al contrario le strutture di investimento similari presenti negli altri Stati UE che non usano i principi contabili IFRS, hanno la possibilità di dedurre elevate quantità di costi di ammortamento in modo da ridurre gli utili da distribuire obbligatoriamente.

Conseguentemente, in applicazione delle nuove disposizioni, le SIIQ devono distribuire ogni anno il 70% (in luogo del precedente 85%) del minore tra:
?l’utile netto derivante dall’attività di locazione immobiliare e/o dalla partecipazione in altre SIIQ/ SIINQ/fondi immobiliari “qualificati”; e
?il totale degli utili.
Inoltre, prendendo spunto dalla disciplina delle SIIC francesi, l’articolo 20 del Decreto introduce l’obbligo di distribuire anche una percentuale fissa delle plusvalenze derivanti dalle cessioni dei beni immobili locati.

In particolare, le SIIQ devono distribuire il 50% delle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione o derivanti dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ o in fondi immobiliari “qualificati” entro i due esercizi successivi a quello di realizzo.

Si sottolinea, infine, che, al contrario, le minusvalenze attribuibili alla attività di locazione riducono l’utile netto e, conseguentemente, l’ammontare da distribuire.


1.2 Tassazione

1.2.1 Esenzione del reddito di impresa (Art. 1, comma 131 della Legge n. 296/2006)

Il regime speciale posto per le SIIQ prevede che il reddito di impresa derivante dall’attività di locazione immobiliare e dalla percezione dei dividendi distribuiti dalle SIIQ, SIINQ partecipate dalla stessa SIIQ è esente dall’IRES e dall’IRAP. Al contrario, i redditi derivanti da attività differenti sono soggette ai regimi IRES e IRAP ordinari (circa il 31%).

Al fine di uniformare la disciplina italiana con quella degli altri Stati UE (es. Olanda, Germania, Francia e UK), l’articolo 20 del Decreto prevede un’esenzione anche con riferimento alle plusvalenze realizzate sugli immobili destinati alla locazione e sulle partecipazioni in SIIQ, SIINQ o fondi immobiliari “qualificati”. In particolare, l’esenzione è concessa alle SIIQ con il fine di facilitare la rotazione del portafoglio immobiliare, che è la principale fonte di autofinanziamento per le SIIQ dati gli obblighi di distribuzione.

Inoltre, con riguardo al regime fiscale al livello della SIIQ, l’articolo 20 del Decreto prevede un’esenzione da ritenuta sui redditi distribuiti dai fondi immobiliari.


1.2.2 Aspetti internazionali (Art. 1, comma 134, 141- bis della Legge n. 296/2006)

In presenza di investitori non residenti, il regime delle SIIQ prevede l’applicazione di una ritenuta a titolo di imposta nella misura del 26% sui dividendi. La ritenuta è ridotta al 15% ove i dividendi derivino dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

In quest’ottica, l’articolo 20 del Decreto prevede espressamente l’applicabilità delle Convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni con riguardo agli utili distribuiti dalle SIIQ agli investitori stranieri. Conseguentemente, l’aliquota della ritenuta potrà essere ridotta in applicazione della Convenzione esistente tra l’Italia e lo Stato di residenza dell’investitore estero.
Appare opportuno sottolineare, che prima di tale chiarimento normativo, l’applicabilità delle Convenzioni contro le doppie imposizioni alla SIIQ era dubbia.

Inoltre, con riguardo agli investitori esteri, l’articolo 20 del Decreto ha modificato l’articolo 141-bis della Legge n. 296/2006, che estende il regime SIIQ ai REIT esteri residenti nell’Unione Europea (o negli Stati dello Spazio Economico Europeo inclusi nella white-list) che abbiano una stabile organizzazione in Italia.

In particolare, in applicazione della nuova disciplina, l’accesso al regime SIIQ è consentito anche ai REIT esteri che operano in Italia attraverso una stabile organizzazione, la quale svolga attività di locazione immobiliare esclusivamente attraverso partecipazioni in SIINQ.

Conseguentemente, a partire dal periodo fiscale in cui l’opzione ha effetto, il reddito di tale stabile organizzazione è soggetto all’imposta sostitutiva del 20%.


1.3 La conversione da fondo immobiliare a SIIQ

Il Decreto introduce una serie di agevolazioni fiscali volte ad agevolare il passaggio da fondo immobiliare a SIIQ. In particolare, il Decreto introduce regole attinenti:

a)la tassazione diretta ed indiretta applicabile agli investitori nell’ipotesi di passaggio da fondo immobiliare a SIIQ (si veda il paragrafo 3.1.);
b)la fiscalità indiretta nelle ipotesi di conferimento di portafogli immobiliari prevalentemente locati da un fondo immobiliare a una SIIQ (si veda il paragrafo 3.2.).


1.3.1. Agevolazioni fiscali per gli investitori in caso di conversione da fondo immobiliare a SIIQ (Art. 1, co. 140-bis, 140-ter della Legge n. 296/2006)

Il Decreto introduce regole volte a favorire il passaggio degli immobili di un fondo immobiliare in una SIIQ. Le fasi di questa operazione possono essere riassunte come segue:

(i)il fondo immobiliare conferisce (in tutto o in parte) il proprio portafoglio immobiliare alla SIIQ in sede di liquidazione (totale o parziale);
(ii)i quotisti del fondo immobiliare liquidato ricevono in concambio delle quote del fondo azioni della SIIQ, passando così da quotisti del fondo a soci della SIIQ.

Con l’introduzione delle norme in commento, non vi è alcuna tassazione ai fini delle imposte dirette sull’eventuale plusvalenza derivante dal concambio delle quote del fondo immobiliare con le azioni della SIIQ.
Inoltre, in caso di successiva cessione degli immobili che la SIIQ ha ricevuto mediante conferimento dal fondo immobiliare, il valore fiscalmente riconosciuto agli immobili sarà pari al valore di conferimento.

Appare opportuno segnalare, inoltre, che, ai sensi del Decreto, in caso di conferimento di immobili da un fondo immobiliare ad una SIIQ già esistente (quindi già quotata), a certe condizioni, non scatta l’obbligo di O.P.A. (offerta pubblica di acquisto) in capo al fondo conferente.

Il Decreto introduce, inoltre, ulteriori disposizioni ai fini IVA.
In particolare, di regola, il trasferimento delle quote del fondo immobiliare (o delle azioni della SIIQ) sarebbe un’operazione esente da IVA. Come tale, l’operazione ridurrebbe il pro-rata di detraibilità (i.e. il diritto di detrazione dell’IVA in capo al soggetto cedente).
Con le nuove regole introdotte dal Decreto, tali trasferimenti non rilevano ai fini del calcolo del pro-rata di detraibilità.


1.3.2. Agevolazioni fiscali per i conferimenti di una pluralità di immobili prevalentemente locati da un fondo immobiliare a una SIIQ (Art. 1, co. 140-ter, 140-quarter della Legge n. 296/2006)

Prima delle modifiche introdotte dal Decreto, i conferimenti di portafogli immobiliari in una SIIQ erano assoggettati al seguente trattamento fiscale ai fini delle imposte indirette:
?IVA (l’aliquota IVA varia a seconda del tipo di immobile - 10% o 22%);
?imposta di registro (9% per i conferimenti fuori campo IVA);
?imposta ipotecaria e catastale (2% ciascuna).

Il Decreto introduce nuove disposizioni in relazione al regime fiscale applicabile ai conferimenti di compendi immobiliari prevalentemente locati (al momento del conferimento) da un fondo immobiliare a una SIIQ.
Per “pluralità di immobili prevalentemente locati al momento del conferimento” si intende un complesso di beni immobili che per la maggior parte del proprio valore totale è concesso in locazione al momento del conferimento (si veda, Circolare del 19 giugno 2006, n. 22/E, paragrafo 2.2.1). In virtù delle disposizioni introdotte dal Decreto, dunque, i conferimenti di una pluralità di immobili prevalentemente locati sono:

?fuori campo IVA;
?soggetti a imposta di registro in misura fissa (€ 200);
?soggetti a imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 200 ciascuna).

Il regime fiscale sopra descritto è applicabile, in base alle nuove disposizioni, anche alle assegnazioni da un fondo immobiliare a una SIIQ eseguite per la liquidazione dei fondi stessi (Articolo 140-quarter della Legge n. 296/2006).


2. MODIFICHE IN MATERIA DI LOCAZIONI E AFFITTI

Gli artt. 18, 19, 21 e 23 del Capo V del Decreto hanno apportato modifiche significative alla disciplina civilistica e fiscale delle “grandi” locazioni ad uso non abitativo, delle locazioni ad uso abitativo e degli affitti con riscatto.

2.1. Grandi locazioni ad uso non abitativo
L’art. 18 del Decreto (Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo) prevede che nell’articolo 79 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 - Disciplina delle locazioni di immobili urbani (“Legge n. 392/1978”), dopo il secondo comma, sia aggiunto il seguente:
“In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250 mila, e che non siano riferiti ai locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto”.
“2. Le disposizioni di cui al comma 1 non si applicano ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. Ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni previgenti.”
Con la suddetta modifica, il legislatore sembra aver dato finalmente ascolto alle numerose istanze provenienti anche da vari operatori del settore immobiliare, che, da tempo, rappresentavano la necessità di superare il rigido sistema di tutela del conduttore (considerato sempre “parte debole”) da eventuali abusi del locatore (considerato sempre “parte forte”) nel caso delle “grandi” locazioni commerciali, in cui spesso, invece, il conduttore era rappresentato da una società multinazionale che non necessitava della tutela per il piccolo esercente. Con la suddetta modifica, le parti contrattuali delle locazioni ad uso non abitativo
(i)per le quali sia pattuito un canone annuo superiore ad Euro 250 mila e che
(ii)non abbiano ad oggetto locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale,
potranno derogare alla disciplina dettata dal nostro ordinamento in materia di locazioni.
A tal proposito, occorre sottolineare che prima della conversione del Decreto in legge, la soglia del canone di locazione annuo era fissata in Euro 150 mila e non era prevista l’esclusione dalla liberalizzazione delle locazioni dei “locali qualificati di interesse storico”.
Il legislatore, evidentemente, e come pure si legge nel Dossier n. 177 del Servizio Studi del Senato sulla legge di conversione, ha voluto “restringere l’ambito di applicazione della norma.”, sia elevando il limite del canone annuo, sia escludendo dalla liberalizzazione i locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale.
A quest’ultimo riguardo, l’esclusione, così come formulata, sembrerebbe far riferimento alla competenza ed alla normativa regionale e comunale in materia di commercio e, in particolare, all’attribuzione della qualifica di interesse storico a quei locali nei quali vengono esercitate attività commerciali di particolare valore storico ed artistico e non alla “dichiarazione dell’interesse culturale” di cui all’art. 13 del Decreto Legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004 (“Codice dei beni culturali e del paesaggio”), che, infatti, viene adottata con provvedimento del Ministero per i beni e le attività culturali . Entrando invece nel merito delle possibili deroghe alla disciplina in materia di locazioni, giova segnalare che alcune delle norme inderogabili che maggiormente pregiudicavano nel caso delle grandi locazioni e, quindi, in presenza di conduttori esperti ed economicamente rilevanti, la libertà di assetto contrattuale, a discapito della miglior tutela degli interessi di ciascuna parte erano:
(a)la durata minima della locazione (art. 27 Legge 392/1978): sei anni per le locazioni commerciali e nove anni per gli alberghi, con un ulteriore vincolo per il locatore che può impedire il rinnovo alla prima scadenza solo in alcuni casi limitati;
(b)il diritto di recesso per il conduttore (art. 27 Legge 392/1978): al conduttore è consentito inderogabilmente di recedere dal contratto per “gravi motivi”, e la giurisprudenza ha adottato un concetto particolarmente ampio di “gravi motivi”. Tale norma ha comprensibilmente spesso spaventato i fondi internazionali e ostacolato diverse operazioni di finanza strutturata, posto che la certezza del flusso dei canoni è soggetta all’alea dei gravi motivi, la cui qualificazione è rimessa all’elaborazione della giurisprudenza;
(c)l’indicizzazione del canone (art. 32 Legge 392/1978): nelle locazioni con durata non superiore al minimo di cui al punto a), l’indicizzazione del canone non può eccedere il 75% dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Tale limite, chiaramente, contribuiva a rendere poco appetibili investimenti da parte di soggetti economicamente rilevanti;
(d)l’indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34 Legge 392/1978): se il conduttore ha svolto un’attività che implica contatti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di cessazione della locazione per motivi diversi dall’inadempimento del conduttore o dal suo recesso o disdetta, il conduttore ha diritto a ricevere un’indennità;
(e)il diritto di prelazione per l’acquisto (art. 38 Legge 392/1978): se il conduttore ha svolto un’attività che implica contatti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di cessione dell’immobile il conduttore ha un diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile stesso;
(f)il diritto di prelazione per nuova locazione (art. 40 Legge 392/1978): se il locatore intende locare l’immobile a terzi alla scadenza del contratto di locazione il (precedente) conduttore ha un diritto di prelazione per prendere in locazione l’immobile.
Si trattava di limiti che potevano ostacolare la decisione di investire in Italia, poiché – ad esempio – il soggiacere sempre e comunque al recesso per gravi motivi impediva di acquisire certezza sui flussi di cassa che derivano da un contratto di locazione, con tutti i conseguenti problemi sull’utilizzabilità del credito futuro per operazioni di finanziamento, sconto e cessione del credito.

La modifica dovrebbe, verosimilmente, contribuire ad allineare il nostro ordinamento agli altri paesi europei ed attrarre più investitori internazionali, consentendo loro di adottare per i loro investimenti in Italia i modelli contrattuali tipici dei mercati immobiliari internazionali.
Per completezza, segnaliamo, che anche nella Relazione Illustrativa che accompagnava la bozza di disegno di legge collegato alla legge di stabilità 2014, presentata al Consiglio dei Ministri nel mese di novembre dello scorso anno e che già conteneva la suddetta modifica, erano state svolte, in parte, le considerazioni di cui sopra: “La disciplina in vigore risale per la gran parte alla originaria legge sull’equo canone (legge 382/1978) e, nonostante alcuni interventi di riforma, continua a presentare rilevanti elementi di rigidità che non hanno pari nei principali paesi europei. L’evoluzione del sistema economico ha inoltre portato a constatare come le originarie esigenze di tutela, che vedevano aprioristicamente nel conduttore il “contraente debole” risultano largamente superate. L’attuale disciplina vincolistica limita la libertà delle parti di regolare liberamente il rapporto, predeterminandolo in molti elementi essenziali (es. vincoli alla durata del rapporto, ipotesi inderogabili di recesso del conduttore, limitazioni alla possibilità di prevedere liberamente le modalità di revisione del canone, ipotesi inderogabili di prelazione, etc.).Tali rigidità rendono meno appetibili gli investimenti nel mercato italiano rispetto ai mercati esteri e costituiscono un freno allo sviluppo del mercato delle locazioni commerciali e degli immobili ad uso turistico”.


2.2. Incentivi per le locazioni ad uso abitativo

L’articolo 21 del Decreto Sblocca Italia (Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione) prevede una deduzione dal reddito complessivo del 20%, per le persone fisiche non esercenti attività commerciale che acquistano unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo, a condizione che concedano tali unità immobiliari in locazione ad uso abitativo per almeno 8 anni.

La deduzione, ripartita in otto quote annuali di pari importo (nell’ipotesi massima, pari ad € 7.500 annui), è calcolata sul prezzo di acquisto dell’unità immobiliare o sulle spese sostenute per la costruzione della stessa nel limite massimo complessivo di spesa di € 300 mila, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime, e spetterà, fermo restando il limite complessivo massimo, anche per l’acquisto o la realizzazione di una seconda unità immobiliare da destinare alla locazione.

La deduzione è riconosciuta, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione, a condizione che l’unità immobiliare:
(i)non sia una abitazione di tipo signorile, una villa, un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico,
(ii)non sia ubicata in terreni destinati ad uso agricolo,
(iii)abbia elevate prestazioni energetiche (classi A o B),
e che il contratto di locazione:
(a)abbia una durata consecutiva di almeno otto anni (in caso di risoluzione del contratto di locazione per motivi non imputabili al locatore, il diritto alla deduzione non viene meno se entro un anno dalla risoluzione viene stipulato un altro contratto),
(b)preveda un canone non superiore al canone concordato (ossia quello fissato nei contratti tipo definiti in sede locale o dalle convenzioni edilizie) e
(c)non venga stipulato tra soggetti con rapporti di parentela entro il primo grado (ossia tra genitori e figli).
La deduzione ha carattere temporaneo, (riferendosi agli acquisti di unità immobiliari effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017) e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime fattispecie.
In sede di conversione del Decreto, è stato inoltre previsto che le persone fisiche non esercenti attività commerciale possano cedere in usufrutto le unità immobiliari acquistate con le agevolazioni fiscali di cui al Decreto, a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale, a condizione che venga mantenuto il vincolo alla locazione alle medesime condizioni di canone concordato e che il corrispettivo annuo dell’usufrutto non sia superiore all'importo dei canoni di locazione concordati.

Un decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze definirà ulteriori modalità attuative dell’agevolazione.

Si segnala che nella prima bozza di decreto licenziata dal Consiglio dei Ministri, la deduzione, oltre ad essere prevista per le persone fisiche non esercenti attività commerciale era estesa anche alle cooperative edilizie ed alle Onlus, il restringimento dei soggetti beneficiari della deduzione è, verosimilmente, dovuto alla mancanza di coperture finanziarie.

Si segnala, infine, che l’art. 19 (Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione) prevede che:
(i)la registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo;
(ii)nella definizione degli accordi per la riduzione del canone delle locazioni ad uso abitativo le parti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori e che
(iii)ove il canone venga ridotto, è facoltà dei comuni riconoscere un’aliquota ridotta dell’imposta municipale propria.


2.3. Affitto con riscatto

L’articolo 23 del Decreto (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) prevede una serie di norme finalizzate a disciplinare una formula di acquisto degli immobili che, verosimilmente anche a causa della stretta del credito e delle difficoltà del mercato immobiliare, sta vedendo aumentare progressivamente i propri numeri, ossia l'affitto con riscatto o rent to buy. Questa formula è sempre più utilizzata da coloro che non disponendo di sufficiente liquidità non riescono ad ottenere un mutuo: l’immobile da acquistare viene pertanto concesso da subito in locazione al futuro acquirente e i canoni versati vengono imputati al pagamento di una parte del prezzo di acquisto.

In particolare, il legislatore, ha introdotto delle disposizioni a tutela del conduttore ed ha esteso anche ai contratti di affitto con riscatto i benefici fiscali, già previsti dal Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014, convertito con modificazioni, dalla legge n. 80 del 23 maggio 2014, “Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”, contenente il cosiddetto “Piano Casa”, ma sino ad ora limitati all’edilizia sociale.

Le principali disposizioni introdotte dall’art. 23 del Decreto con riferimento ai contratti di affitto con riscatto sono:
(i)l’obbligo della trascrizione, così come previsto per i contratti di locazione ultranovennali (art. 2643, comma primo, n. 8) e
(ii)l’applicabilità degli articoli 2668, quarto comma (cancellazione della trascrizione del contratto solo con il consenso delle parti o con sentenza passata in giudicato), 2775-bis (privilegio speciale dei crediti del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del contratto) e 2825-bis (prevalenza dell’ipoteca iscritta sull’immobile sulla trascrizione anteriore del contratto limitatamente alla quota di debito derivante dal finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto) del Codice Civile.
L’art. 23 del Decreto ha inoltre previsto che il contratto di affitto con riscatto:
(i)preveda espressamente quale sia la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente dovrà restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto entro il termine stabilito;
(ii)si risolva in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo e che in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso debba restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, invece, il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisirà interamente i canoni a titolo di indennità, se non diversamente convenuto nel contratto.

Analoghe forme di tutela per le parti contrattuali sono previste per i casi di fallimento del concedente e del conduttore. Nel primo caso, l’esecuzione del contratto di affitto proseguirà e non sarà soggetto ad azione revocatoria, sempre che ricorrano i presupposti previsti dal comma 3, lettera c) della Legge Fallimentare (i.e. che il contratto sia stato concluso a giusto prezzo ed abbia ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente). Nel caso di fallimento del conduttore, si applicherà l’art. 72 della Legge fallimentare e, pertanto la prosecuzione del contratto sarà sospesa e nel caso in cui il curatore dovesse optare per lo scioglimento dello stesso, il conduttore avrà diritto di far valere il proprio credito nel passivo con privilegio speciale rispetto agli altri creditori.

Inoltre, il termine triennale di durata degli effetti della trascrizione previsto per i contratti preliminari di vendita viene elevato, nei casi di affitto con riscatto, a tutta la durata dell’affitto e, comunque, ad un periodo non superiore a dieci anni.

L’art. 23 del Decreto ha, infine introdotto una modifica all’art. 8 del Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014, convertito con modificazioni, dalla legge n. 80 del 23 maggio 2014, “Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015” (non presente nell’originaria bozza di decreto licenziata dal Consiglio dei Ministri). E’ stato, infatti, aggiunto il comma 5-bis, che prevede che la disciplina prevista dall’articolo 8 del citato decreto relativa alle convenzioni sulle locazioni degli alloggi sociali si applichi anche “ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione”.

L'efficacia della citata disposizione è tuttavia subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE).
Laddove pertanto la Commissione Europea dovesse concedere l’autorizzazione, anche ai contratti di affitto con riscatto stipulati tra privati dovrebbero applicarsi le agevolazioni fiscali e le disposizioni già previste dal suddetto articolo 8 per gli affitti con riscatto di alloggi sociali ovverosia:
(i)ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, i corrispettivi si considerano canoni di locazione, anche se imputati in conto del prezzo di acquisto futuro dell’immobile,
(ii)ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, i corrispettivi delle vendite degli immobili oggetto di affitto con riscatto si considerano conseguiti alla data dell'eventuale esercizio del diritto di riscatto dell’unità immobiliare da parte del conduttore e le imposte correlate alle somme percepite in conto del prezzo di acquisto futuro dell’immobile nel periodo di durata del contratto di locazione costituiscono un credito d'imposta,
(iii)al verificarsi di talune condizioni (di cui all’art. 6 del Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014), i redditi derivanti dalla locazione non concorrono alla formazione del reddito d'impresa ai fini delle imposte sui redditi e alla formazione del valore della produzione netta ai fini dell'imposta regionale sulle attività produttive, nella misura del 40%,
(iv)il riscatto non può avvenire prima che siano decorsi sette anni di locazione,
(v)il conduttore, non può vendere l’immobile prima che siano decorsi 5 anni dal riscatto.
Le modifiche di cui sopra appaiono significative, visto che:
(i)il nostro ordinamento non contiene una disciplina compiuta dell'affitto con riscatto e ciò ha creato diversi problemi in passato, si pensi, infatti, ai casi in cui il concedente è un costruttore e subisce pignoramenti e sequestri di beni, esponendo il conduttore al rischio di perdere immobile e canoni già versati, e
(ii)chi acquista un immobile attraverso lo strumento dell’affitto con riscatto ha due vantaggi, il primo è che gli effetti fiscali della compravendita scattano al momento del riscatto e non all’inizio del contratto di locazione (anche con riferimento al venditore) e il secondo è che il conduttore dispone di sette anni di tempo per reperire la somma residua necessaria per acquistare l’immobile.


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